Hiện nay, trên địa bàn thành phố nói riêng và cả nước nói chung vẫn còn tồn tại nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước đây do lịch sử để lại hoặc do các nguyên nhân khác nhau mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chỉ ghi diện tích hoặc chỉ ghi chung chung là đất “thổ cư”, “làm nhà ở”, “đất ở kết hợp đất làm kinh tế gia đình”, “T”, “TTT”, “TQ”, hoặc “đất ở kết hợp với các loại đất khác không phải đất ở. Tuy nhiên, theo các giấy tờ này chưa đủ cơ sở để xác định diện tích đất ở đã cấp là bao nhiêu mét vuông. Điều này đã và đang gây nhiều hệ luỵ cho người sử dụng đất khi không thực hiện được đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.

Để khắc phục các bất cập trên, ngày 31 tháng 01 năm 2026 Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai trong đó tại khoản 2 Điều 20 đã giao Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định diện tích đất ở, các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, trình tự, thủ tục xác định diện tích đất ở khi người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng việc xác định diện tích đất ở đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không thuộc trường hợp đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai.

Thực hiện quy định trên, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã tham mưu Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố thực hiện các quy trình để xây dựng văn bản; đến nay Dự thảo quy định đã được công khai lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân, lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân chịu sự tác động của quy định, hoàn thiện hồ sơ, đánh giá tác động thủ tục hành chính có trong dự thảo theo đúng quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật cũng như Quy chế xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật do Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành.

Dự thảo được xây dựng dưới hình thức Quyết định ban hành Quy định, trong đó phần Quy định gồm 09 Điều, quy định tập trung về 03 nội dung chính được Nghị định giao gồm: 

(1) Các trường hợp khác chưa ghi cụ thể diện tích đất ở (Điều 4 Dự thảo).Nội dung này quy định bổ sung những trường hợp khác chưa quy định trong Nghị định để phù hợp với thực tiễn tại địa phương.

(2) Việc xác định diện tích đất ở đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng chưa ghi rõ diện tích đất ở (Điều 5 Dự thảo). Đây là nội dung chính của Quy định, quy định cụ thể diện tích đất ở được công nhận.

Hiện nay, hạn mức giao đất ở cho cá nhân làm nhà ở quy định tại Điều 9 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 158/2025/QĐ-UBND ngày 12/9/2025 của Uỷ ban nhân dân thành phố gồm hạn mức tối đa và hạn mức tối thiểu và tuỳ theo đặc điểm khu vực từng địa bàn (nông thôn, đô thị, đặc khu). Để đảm bảo mọi người dân đều có đủ đất ở để xây dựng, tạo lập nhà ở, sinh hoạt, yên tâm sản xuất, kinh doanh, tại khoản 1 Điều 5 và khoản 4 Điều 8 Dự thảo, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất công nhận toàn bộ diện tích là đất ở đối với trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tối đa theo quy định. Việc quy định này là phù hợp cả về thẩm quyền, nội dung, đảm bảo công tác an sinh- xã hội, phù hợp ý chí, nguyện vọng nhân dân cũng như điều kiện phát triển kinh tế- xã hội tại thành phố trong bối cảnh hiện nay.

Trong các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cũng như thực tiễn công tác lập hồ sơ địa chính trước đây, công tác quản lý đất đai và tập quán địa phương trên địa bàn tỉnh Hải Dương, thành phố Hải Phòng trước khi sáp nhập thì đất “thổ cư” hoặc “thổ cư cũ”, “làm nhà ở” hoặc “T” là đất để ở. Còn đất “vườn”, đất “vườn thừa”, đất làm “kinh tế gia đình”… là đất để sản xuất nông nghiệp, không phải là đất ở. Xuất phát từ thực tiễn này, Dự thảo được quy định theo 02 nhóm tương ứng với 02 khoản trong Dự thảo (khoản 2, 3 Điều 5):

(2.1) Nhóm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chỉ ghi là đất “thổ cư”, “thổ cư cũ”, “làm nhà ở” hoặc trên hồ sơ địa chính xác định theo nguồn gốc đất mà chỉ thể hiện ký hiệu là đất “T”. Tuỳ theo thời điểm sử dụng đất ổn định sẽ có mức công nhận khác nhau nhưng về cơ bản diện tích đất ở được công nhận cao hơn nhóm còn lại. Nội dung quy định này hoàn toàn phù hợp, thống nhất trong hệ thống pháp luật đất đai qua các thời kỳ (điểm d khoản 1 Điều 4, khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; khoản 2 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Điều 141 Luật Đất đai năm 2024), phù hợp với tập quán địa phương, bảo vệ tối đa quyền lợi của người có đất. Mặt khác, ngay tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP cũng đã quy định “…Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở”.

(2.2) Nhóm 2 là các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trên đó thể hiện cả đất ở và đất không phải là đất ở, ví dụ: “đất ở+ kinh tế gia đình”, “đất ở+ vườn thừa hợp pháp”, … Nhóm này có diện tích đất ở được công nhận thấp hơn nhóm trên bởi ngay tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đã thể hiện rõ 02 loại đất gồm đất ở và đất không phải đất ở. Nội dung này Nghị định của Chính phủ giao quyền tự quyết, tự định đoạt diện tích đất ở được công nhận cho UBND cấp tỉnh. 

Theo quan điểm và cách phân tích ở trên, tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 Dự thảo đã tách thành 02 nhóm, trong mỗi nhóm lại có mức công nhận diện tích khác nhau tuỳ theo thời điểm sử dụng đất ổn định, cụ thể:

Đối với nhóm mà trên giấy chứng nhận chỉ ghi “thổ cư”, "thổ cư cũ”, “làm nhà ở” (khoản 2 Điều 5) thì diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức công nhận đất ở đối với các trường hợp thửa đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, phù hợp với quy định tại khoản 1, 2 Điều 138 Luật Đất đai.

Riêng đối với trường hợp sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất thì diện tích đất ở được công nhận là diện tích đã cấp giấy chứng nhận. Quy định này để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất cũng như việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, phù hợp với quy định trước đây của tỉnh Hải Dương về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, nông thôn (Quyết định số 2946/QĐ-UB ngày 14/12/1999, Quyết định số 553/2003/QĐ-UBND ngày 28/02/2003).

Đối với nhóm mà trên giấy chứng nhận ghi chung đất ở hoặc đất “thổ cư”, “thổ cư cũ”, “làm nhà ở” với các loại đất khác không phải đất ở nhưng chưa rõ diện tích đất ở (khoản 3 Điều 5). 

Như đã phân tích ở trên, nhóm này trên giấy chứng nhận đã thể hiện rõ 02 loại đất, trong đó có loại đất không phải đất ở nên cần có quy định cụ thể về tỷ lệ diện tích đất ở được công nhận. Tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã quy định “…Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở”. Trên cơ sở này, quy định tại Điều 138 Luật Đất đai, Quyết định số 158/2025/QĐ-UBND ngày 12/9/2025 của Uỷ ban nhân dân thành phố và tình hình thực tiễn, Sở Nông nghiệp và Môi trường dự thảo quy định mức tỷ lệ 70%, 60% hoặc bằng hạn mức giao đất ở tương ứng với từng thời điểm sử dụng đất ổn định (trước ngày 18/12/1980, từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004). Quy định này phù hợp với tinh thần Nghị định Chính phủ giao (giao quyền cho cấp tỉnh quyết định diện tích đất ở được công nhận), phù hợp với thực tiễn, đảm bảo diện tích đất ở cho các cá nhân.

(3) Quy định về hồ sơ, thời hạn, trình tự giải quyết thủ tục (Điều 6, 7 Dự thảo). Theo đó, Dự thảo đã lược bỏ tất cả các giấy tờ, thành phần hồ sơ không cần thiết mà chỉ tập trung chính vào giấy tờ để xác định loại thủ tục cần thực hiện (đơn đăng ký biến động đất đai), cơ sở để thực hiện thủ tục (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp); thời hạn giải quyết cũng đã được cắt giảm tối đa. Bên cạnh đó, các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết cũng đã được quy định rõ ràng, rõ trách nhiệm theo đúng tinh thần chỉ đạo về đẩy mạnh cải cách hành chính, đơn giản hoá thủ tục hành chính. Dự thảo đã được cơ quan kiểm soát thủ tục hành chính cho ý kiến, thống nhất với các đề xuất trong Dự thảo của Sở Nông nghiệp và Môi trường./.